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中报点评25 | 雅居乐:净利润亏损近40亿,企业多渠道融资

2023年上半年雅居乐销售规模同比下降三成,土储规模可覆盖未来4年销售,净利润亏损36亿;三道红线处于黄档。物管收入71亿元,同比增长7.4%。

◎作者 / 沈晓玲、张少贤

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(相关资料图)

核心观点

【业绩规模下滑近三成,降幅大于百强平均变动】2023年上半年,雅居乐实现预售金额282.3亿元,销售规模同比下滑28.4%,降幅大于百强整体业绩与去年同期基本持平的水平。同期实现累计预售建筑面积189.1万平方米,同比下降38.4%,预售均价为14930元/平方米,较去年同期增加16.2%。

【期内无新增土储,大湾区和长三角土储占比近四成】根据CRIC监测,2023年上半年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年6月底,雅居乐拥有总建筑面积为3,864万平方米的土地储备,总土储规模较去年年底下降3.8%,土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来4年左右销售需求。从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比36.8%。

【营收规模同比下降近四成,净利润亏损36亿】2023年上半年,雅居乐营业收入为200亿元,同比下降36.8%,期内地产营业收入为117.3亿元,同比下降50.7%,主要由于房地产行业经营环境不利,导致整体物业销售面积下降。合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年营收)为0.88,营收增长动力有待提升。2023年上半年雅居乐实现毛利润20亿元,同比下降72.9%,毛利率为10%,较去年同期下降13.3个百分点,毛利及毛利率的下降与期内结转成本的提升与销售规模下降有关。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损36.1亿元和44.8亿元,主要受到毛利的大幅下滑、出售附属公司及合营企业权益减少、外汇风险、其他开支大幅增加等因素的影响。

【三道红线处于黄档,企业多渠道融资】截止2023年6月底,雅居乐拥有现金153.7亿元(包含受限资金),相比去年年底下降4.4%,短期债务214.9亿元,较去年年底下降10.6%,现金短债比为0.7与去年年底持平,同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3,与去年年底再降0.1,短期流动性枯竭。从一年期债务结构来看,81.2%为银行借款,而债券仅40.4亿元。企业积极自救,多种方式筹集资金,期内不仅发行了12亿元人民币的公开票据以及7亿元人民币的公司债,还通过增资配股、银团贷款等方式融资超80亿元。

【多元营收持占比超四成,物管营收同比增加7.4%】2023年上半年多元业务营收达约82.7亿元,同比增长5.1%,同时多元化营收占比持续上升至41.3%。从具体板块看,期内物业管理的收入为70.6亿元,较去年同期上升7.4%,截止2022年底,在管物业建面为5.8亿平方米,规模同比提升8.9%,期内新增合约面积3000万方,较去年同期缩减30.6%。商业管理(包括酒店营运及物业投资)及环保收入为人民币12.08亿元,较去年同期下降6.7%。

01 销售

业绩规模下滑近三成

降幅大于百强平均变动

销售规模同比下降28.4%,均价同比提升近两成。2023年上半年,雅居乐实现预售金额282.3亿元,销售规模同比下滑28.4%。而百强整体业绩与去年同期基本持平,雅居乐与之差距明显。同期实现累计预售建筑面积189.1万平方米,同比下降38.4%,预售均价为14930元/平方米,较去年同期增加16.2%。

02 土地

期内无新增土储

大湾区和长三角土储占比近四成

上半年无新增土储,总土储较去年年底下降3.8%。根据CRIC监测,2023年上半年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年6月底,雅居乐拥有总建筑面积为3,864万平方米的土地储备,总土储规模较去年年底下降3.8%,土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看,平均地价为3200元/平方米,是期内售平均售价的21%,成本较低。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来四年左右销售需求。

从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比36.8%,接近四成。其中大湾区土土地储备约为1,003万平方米,占整体土地储备的26%,现有46个在建项目;长三角土储占比10.8%,土储为417万平方米,包含41开发项目。在香港,雅居乐拥有两个房地产项目,包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目,合计土地储备为2.0平方米。

03 盈利

营收规模同比下降近四成

净利润亏损36亿

地产营收腰斩,营收规模增长动力不足。2023年上半年,雅居乐营业收入为200亿元,同比下降36.8%,期内地产营业收入为117.3亿元,同比下降50.7%,主要由于房地产行业经营环境不利,地产开发结转总面积为76万平方米,较去年同期下降52.5%,确认销售均价为每平方米人民币15437元,较去年同期的每平方米人民币14768元增加4.5%。同时,合同负债储备来看,合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年营收)为0.88,营收增长动力有待提升。

毛利同比下降73%,净利润亏损近40亿。2023年上半年雅居乐实现毛利润20亿元,同比下降72.9%,毛利率为10%,较去年同期下降13.3个百分点,毛利及毛利率的下降与期内结转成本的提升与销售规模下降有关,其中2023年上半年确认平均成本较2022年同期的每平方米人民币11,268元上升29.8%至每平方米人民币14,625元,压低毛利水平。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损36.1亿元和44.8亿元,主要受到毛利的大幅下滑、出售附属公司及合营企业权益减少、外汇风险、其他开支大幅增加等因素的影响。

04负债

三道红线处于黄档

企业多渠道融资

平均借款利率不断提高,剔除预收款后的资产负债率处于安全范围。2023年上半年雅居乐的净负债率为58.7%,较去年年底上升1.4个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至66.6%,相较期初下降了0.1个百分点,仍保持在监管阈值内。期内,加权平均借贷利率较期初提高1.3个百分点至7.3%。截止2023年6月底,雅居乐总有息负债规模575.7亿元,较去年年末下降3.2%。

多方融资,流动性枯竭。截止2023年6月底,雅居乐拥有现金153.7亿元(包含受限资金),相比去年年底下降4.4%,短期债务214.9亿元,较去年年底下降10.6%,现金短债比为0.7,与去年年底持平,同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3,较与去年年底再降0.1,短期流动性枯竭。同时,长期债务为360.8亿元,较去年年底增加1.2%,长短期债务比1.7,较期初增加0.2。从一年期债务结构来看,81.2%为银行借款,达175亿元,而债券仅40.4亿元。

企业积极自救,多种方式筹集资金,期内不仅发行了12亿元人民币的公开票据以及7亿元人民币的公司债,还通过增资配股、银团贷款等方式融资超80亿元。根据中报数据显示,1月以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股,合共取得约4.6亿人民币,3月获得期限12个月的折合人民币约24.2亿元的银团贷款再融资,5月获得期限19个月折合人民币52.5亿元的贷款融资,累计获得约80亿元融资。除此之外,5月管理层表示“今年有50亿至60亿元的资产处置及股权变现计划,必要时变现以补充公司现金流”,6月雅居乐宣布终止现有股份奖励计划,改善现金流情况。根据CRIC监测,8月雅居乐再次以先旧后新方式配售及认购合共约3.46亿股,共取得约3.6亿人民币来缓解流动性压力。

05 战略

多元营收持占比超四成

物管营收同比增加7.4%

雅居乐坚持“以地产为主,多元业务协同发展”的模式,多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2023年上半年多元业务营收达约82.7亿元,同比增长5.1%,同时多元化营收占比持续上升至41.3%。从具体板块看,期内物业管理的收入为70.6亿元,较去年同期上升7.4%,截止2022年底,在管物业建面为5.8亿平方米,规模同比提升8.9%,期内新增合约面积3000万方,较去年同期缩减30.6%。商业管理(包括酒店营运及物业投资)及环保收入为人民币12.08亿元,较去年同期下降6.7%。

排版丨鸟姐

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