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全球看点:苏州土拍转冷,国央企及城投成拿地主力军,万科摇中胥江爆款地块

作为长三角核心城市之一,江苏省苏州市土拍在年初的“爆火”之后,也开始转冷了。

6月26日,2023年苏州三批次土拍落幕,成功出让12宗地块,总成交金额118亿元,总建面68.2万平方米。其中,八宗地块均为底价成交,另外两宗地块的成交溢价率不足1%,仅有两宗地块触顶成交,溢价率达到15%。


【资料图】

据统计,本次土拍整体成交溢价率为2.45%,与今年的首轮、次轮土拍相比,分别回落5个百分点和6.65个百分点,回到2022年前3轮的水平。

国央企和城投再度成为拿地主力。10宗底价或低溢价成交的地块中,有8宗由城投联合其他房企摘得,剩余两宗则由央企单独竞得。

苏州本次土拍热度大幅降低,一方面是当前市场销售预期仍未修复,另一方面,失去核心地块加持后,房企参拍的积极性有限。

园区26号地块、姑苏区24号地块为本次土拍的两大热门地块。前者在开拍后7分钟加价30轮,冲破中止价进入摇号,成交楼面价28175元/平方木,总价为14.08亿元,由大家房产幸运摇中。后者则在38轮密集加价后进入摇号环节,成交楼面价为2.3万元/平方米,总价为6.86亿元,由万科A(000002.SZ)摇中。

苏州本次土拍,高溢价成交的地块仍旧位于园区及姑苏区的核心区域。因为这些板块的供求关系相对健康、库存量较低,房企拿地后,未来销售价格和流速兑现的确定性更强。在苏州的一些外围板块,项目供应量往往较为丰沛。

戈文问表示,苏州自2021年二批次土拍降温之后,当地土地市场一直较为分化。房企在苏州的投拓策略较为趋同,押注核心板块,或者前期土地供应量较低的板块。

大家房产此次要摇中的园区26号地块位于斜塘板块,毗邻在建轨交6号线金家堰站。片区内规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点。该地块体量不大,占地约2.5万平方米,容积率2.0。

近年来,随着奥体板块开发完善,地处“奥体南”的斜塘板块被赋予了更多的期待。但从去年开始,斜塘板块的土地供应便迎来了爆发。“此次成交的园区26号地块面临周边新房竞争压力较大等问题,虽然有一定盈利空间,但需加强去化。”谢杨春及吴嘉茗分析指出。

如前文所述,园区26号地块的成交楼板价约为2.8万元/平方米,装修标准则为3000元至6000元/平方米。地块周边主要为新房,售价约为4.5万元/平方米。

当下,斜塘的新房竞争已较为激烈。板块内,华发仁恒河滨雅苑、象屿天悦东方、保利天珺于三月底及四月相继开盘,项目产品定位均为高端改善,备案均价位于4.3万元/平方米至4.6万元/平方米的区间内,被称为“斜塘三兄弟”。

有分析指出,三个项目的土拍价格、地段、配套都差距不大,客户重叠度高。“三兄弟”不仅仅面临内部竞争,和奥体及湖东板块,甚至狮山核心板块,都在拼抢同一批客户。

5月末,华润置地(01109.HK)在幸运摇中园区17号地块,成交楼面价为28175元/平方米,溢价率15%,与园区26号地块仅一路之隔。未来,园区26号地块所处的东宏路片区内还有多宗涉宅用地待出让,将是斜塘板块的供应主力。

万科地产此次拿下的姑苏区24号地块位于胥江板块,地处姑苏区西环与劳动路交汇处,紧挨西侧运河黄金水道。

该地块堪称“小而美”,总建面仅有2.98万平方米,周边生活配套较成熟。该地块距轨交5号线双桥站约800m,向西约1公里就是轨交3号线与5号线换乘站索山桥西站;周边学校包括胥江实验中学、苏州市劳动路实验小学;商业方面,距狮山核心商圈仅2公里左右,胥江龙湖天街将于今年7月开业。

胥江板块待售新房仅剩桃溪澜园最后一批房源。待姑苏区24号地块项目入市之际,面临的竞争压力或较小。

如前文所述,姑苏区24号地块的成交楼板价为2.3万元/平方米,装修标准则为2000元/平方米,而周边一手房售价约为4.2万元/平方米,二手房售价约为4.7万元至5.4万元/平方米,项目入市后或有较大的利润空间。

数据显示,2022年,万科地产在苏州的全口径销售额为188.01亿元,排名第四;权益销售额为112.05亿元,排名第三。

2023年前4月,万科地产在苏州的全口径销售额为51.74亿元,排名第二;权益销售额为32.75亿元,排名第一。

展望未来,苏州留给房企的优质地块或不多。随着苏州头部价值板块园区核心、新区狮山“余粮”越来越少,下一阶段的土地供应,或将逐步转向区域次核心板块。

“土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生,未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍,而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。”谢杨春及吴嘉茗分析指出。

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