深圳楼市再现“明星营销” 购房者更注重品质

证券时报记者 吴家明

最近，深圳新房市场挺“热闹”：一边是网红盘再度入市，一边是新房打折促销不断，甚至还有演艺明星的“助阵”。不过，无论是打折还是明星营销，开发商的目标都是为了加速去化。

最近，鸿荣源、深业等房企邀请演艺明星为旗下项目“站台”，引起一定的讨论度，活动现场也座无虚席，人潮涌动的背后是明星效应在发挥作用。其实，明星“站台”营销对深圳楼市来说并不陌生，但在当下楼市复苏进程不及预期的背景下，为何明星营销再现深圳楼市？

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对此，有房企在对外宣传时称，诸如音乐会巡礼的活动是为了打破行业壁垒，深度串联时尚、音乐和地产资源，打造的又一次令人惊喜的品牌体验。有现场观众对记者表示，很多观众都会拿出手机录制现场明星的视频并传播到社交圈，或许还会带上项目，这样便达到了营销效果。

记者也对多位购房者进行采访并得到类似的答复：开发商与其重金邀请演艺明星来助阵，不如多花心思打造楼盘的品质，因为花费如此多资金宣传最终买单的还是业主，开发商用品质说话更能打动购房者。或者，开发商还不如实打实地让利给业主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在市场销售下滑和信心不足的时候，开发商会想出各种营销手段，明星营销能提升人气和曝光，也是特色营销或差异化营销的一种。

李宇嘉表示，明星自带流量和粉丝，对房企来说确实会有宣传效应，而且对购房者和潜在需求来说，他们可能会认为房企能请明星，说明房企的资金链还是比较好，或能在短期内推动项目的销售。“但我觉得从根本上来讲，明星对楼盘本身来说作用并不是很大，请不请明星与楼盘的品质并没有什么关系。”

无论是花样打折还是明星营销，开发商的目标都是为了加速去化，所以也只能在营销手段上出奇制胜。

在市场火爆期间，深圳新房往往供不应求，也经常出现“日光盘”，但这种情况从2021年下半年开始发生改变，受整体行业下行及新房供应量不断增加等因素影响，深圳新房市场也回归稳定，“日光盘”数量也锐减。

深圳中原研究中心的数据显示，5月新房住宅成交2787套，环比下降20.5%。5月，深圳全市新房住宅存量为402.5万平方米。而在上周，深圳有7个住宅项目入市，整体去化约两成。所以，一方面是新盘房源不断入市，一方面是新盘去化不理想，这就导致了深圳新房库存高企。

在此背景下，打折促销也成为开发商加速去化的重要举措。记者发现，一些开盘许久的新房项目还会采取分批“开盘”，每次“开盘”的折扣活动都不同。据悉，深圳现在仍执行新盘限价政策，但一些项目会在备案价打折的基础上再“打折”，多数采取返物业费、礼物等方式进行。

6月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.55%、5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR、5年期以上LPR均较上月下调10个基点。

李宇嘉建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等，这些措施叠加在一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，6月作为开发商年中冲刺关键节点，若支持政策能进一步落地，在开发商大力推盘和促销之下，市场情绪有望好转，但不同城市市场分化或进一步加大。

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